恒基地产（Henderson Land Development Company Limited）于2025年度的经营表现和结构调整显示，公司全年盈利能力虽然出现显著回落，但在财务稳健性及业务布局方面仍保持一定韧性。以下为本年度主要经营与结构变化，旨在帮助投资者了解公司在香港及内地市场的整体发展及治理状况。
一、财务表现与利润波动 公司报告期内基础利润为港币60.63亿，较2024年的港币97.74亿下跌38%；权益股东应占溢利则为港币56.53亿，同比下降10%。每股基础盈利从港币2.02降至港币1.25，而公司派息亦相应从港币1.80降至港币1.26。管理层指出，物业销售及租赁业务的收入与利润减少，是利润下滑的主要原因。 同时，公司净资产值于2025年12月31日小幅增长至每股港币66.61，较上年同期的港币66.55略有提升。公司进一步降低财务杠杆，使净负债对股东权益比率从21.1%下调至18.7%，反映本年度通过持续偿付银行贷款、优化资金结构以及强化现金流管控来增强稳健性的策略。
二、核心业务与收入结构 1. 物业发展： 本年度物业发展业务收入为港币186.38亿，相比2024年的港币205.48亿减少9%。税前利润贡献显著下跌至港币13.13亿，较前一年的港币56.32亿下降约77%，主要受香港及内地物业销售进度与市场变化的影响。 2. 物业租赁： 租赁板块收入维持在相对稳定水平，年内录得港币87.42亿，较2024年微降2%。租金利润则录得5%的降幅，整体在办公楼及商场的续租与租金水平有所调整。
三、香港地区业务布局 截至2025年年底，公司在香港合计持有约2240万平方英尺的物业，包括1120万平方英尺土地储备及1120万平方英尺已落成的核心投资物业（包含酒店）。 在售及在建项目合计970万平方英尺，低于2024年的1090万平方英尺；而较大规模的新界农地收储在本期亦出现轻微减少，由4200万平方英尺降至4050万平方英尺。报告期内，公司在市区地段的更新发展项目和在新界地区的多期住宅加商业综合体，继续成为主要增值来源。
四、内地市场发展动向 公司在内地的物业组合由2024年的2620万平方英尺降至2440万平方英尺，其中约750万平方英尺为在建或待开发面积，310万平方英尺为可供出售的竣工库存，1380万平方英尺为已落成的持作投资物业。 在北京、成都、重庆、长沙、广州等重点城市的商住综合项目，多以分期方式进行开发，结合住宅、办公楼、零售以及酒店设施，整体完工周期主要分布于2026年至2029年之间。公司表示将继续寻求交通枢纽周边及一二线热点区域的投拓机会，以维持在内地市场的长期增长潜力。
五、资本与债务结构 2025年末，恒基地产总债务为港币824.17亿，较去年有所减少。在多次偿还银行贷款及票据的同时，公司于年内成功发行了港币80亿的0.5%可换股债券，净融资收益约为港币79.24亿，为未来项目布局和持续营运提供中长期资金支持。 另外，公司在发行中包含人民币14.55亿元（原披露人民币1455百万）担保票据，以及日元、美元及港币计价的多元化债项，利率区间从0.80%至5.36%不等。管理层指出通过分散币种及适度延长债务期限来分摊市场波动风险。
六、公司治理与风险管控 董事会由执行董事、非执行董事及独立非执行董事组成，下设审计委员会、薪酬委员会、提名委员会、公司治理委员会及举报委员会，覆盖财务审阅、内部控制、风控合规及董事会构成等多个领域。报告期内，公司持续完善内部审计及合规机制，强化对在建工程与内地项目预售环节的管理，注重估值、租金回收与项目进度的审计监督。 主要风险包括：市场及经济波动对销售、租赁业务之影响；内地调控政策下项目开发的可预见性与资金成本；以及在物业估值和存货净值判断上潜在的管理层估值偏差。公司通过多元化地区布局、保留健康的杠杆水平及设置审计与专业委员会等方式应对上述风险。
七、业务模式与未来规划 恒基地产在香港以垂直整合为核心优势，涵盖设计、施工和销售，辅以收购旧楼重建及新界土地转换来补充土储。收租业务与策略性股权投资为集团提供经常性收入，发展业务则为主要增长引擎。 公司同时在内地选定高潜力城市进行大型综合体开发，与当地合作伙伴协同扩充市场规模。管理层指出，未来将聚焦可持续土地成本的获取策略，并适当在一二线城市继续收购优质地块，为商业及办公项目带来长期增值及稳定租金收入。 公司保持稳健的资金管理方针，致力于在当前全球金融环境下维持低至中等水平的负债比率，以支持较长周期的项目开发与新市场机遇。
综合来看，恒基地产在2025年度面对市场环境与销售利润下行压力，盈利水平明显走低，但在债务规模与现金流方面取得改善，资产负债结构更趋稳健。公司下一步将通过严格的项目筛选与审慎的财务管理持续深耕香港及内地主要城市，维持物业发展与投资业务的平衡，为旗下多元化业务组合创造稳定的回报潜力。
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