「SREITs 分享系列」新加坡房產市場好，還是澳洲市場好？不如兩個都一次看之 SPHREIT（SGX: SK6U）

對於瞄準零售市場並且看上產託的投資者來說，$新加坡報業控股房地產投資信託(SK6U.SI)$  或許是你應該留意的一家公司；雖然這家公司的業績並無過於亮眼的表現，並且股息率也比新加坡產託平均 6% ~ 7% 左右的均值來得低（新加坡報業地產 的股息率只有 3.966% 而已）；但從公司業績逐步恢復的角度來看的話，或許 SK6U 還是有一些價值的存在，並且我們在最後的部分也會提及公司平均化（“Normalize”）後的股息率。

新加坡報業地產 旗下共有 5 個產業，其中 3 個是屬於新加坡的零售商場型的產業，剩餘的 2 個產業則是坐落在澳洲的市場中，共合 2.7 Million Sq. Ft. 的淨可出租面積（“NLA”）。其中 新加坡報業地產 值得留意的就是公司旗下的商場出租率，The Clementi Mall 和 The Rail Mall 兩個商場的出租率都達到了 100.0%；綜合公司整體平均出租率爲 98.4%，這一點是非常不錯的。

若我們以 NLA 爲計算點的話，那麼公司產業加權平均出租期限（“WALE”）爲 5.4 年，若是以毛租金收入（“GRI”）來計算的話則是 3.0 年；換句話說公司部分的資產的 NLA 應對 GRI 的權重更大，說白了的話就是在新加坡的 Paragon 商場帶來的收入是最大的，因此投資者必須要留意（如果你在新加坡的話，相信可以直接接觸到該商場的人流量）該商場的租約的續約表現。

我們以 新加坡報業地產 整體產業組合的表現來看的話，在 FYE 2021、FYE 2022、FYE 2023、FYE 2024 和 FYE 2025 以上以 NLA 計算的租憑期限結束的佔比分別爲 7%、13%、20%、15%、和 45%；若以 GRI 來計算的話則分別是 7%、22%、25%、22%、和 24%。也就是說接下來的兩個財政年（FYE 2022 和 FYE 2023）是我們作爲投資者需要特別關注的。

所幸的是呢，新加坡報業地產 這家公司的產業數據也非常的透明化，因此我們可以參考各個產業細分下來的租憑期限結束的數據。

位於新加坡的資產：

位於澳洲的資產：

除此之外呢，公司提供各個上產的租戶銷售數據作供我們參考。熟悉零售商場型產託的投資者或許已經知道了，不過對於少接觸這類型產託的投資者來說，很多商場的擁有人 / 管理人是會跟租戶進行銷售額或盈利的分成；對於租戶來說，商場會有更大的意願去提高產業的素質（俗稱 AEI），因此參考租戶的銷售量也是很重要的。

Paragon 的租戶銷售數據：

The Clementi Mall 的租戶銷售據：

*由於 TheRailMall 是公司在 2018 年 6 月才完成收購的，因此公司還在和租戶協商營收方面的分成，而公司在這裏也並無提供 TheRailMall 的租戶銷售數據。

Westfield Marion 的租戶銷售數據：

Figtree Grove 的租戶銷售數據：

從公司提供的數據來看，Paragon 似乎被新加坡對應疫情提出的高戒備第二階段（“Phase 2 HA”）影響到了人流量和門店的銷售，參考在 5 月份後的新加坡確診人數呢，我們可以看到其確診人數有了明顯的下降，因此相信這也會帶動公司的業績表現。

當然，我們也還是需要看公司的債務水平的。目前 新加坡報業地產 手頭上的負債大約爲 13 億新幣左右，其中加權平均債務期限爲 2.9 年，其中有 2.4 億將會在 2022 年到期、3.3 億在 2023 年到期，因此公司是需要進行再融資的。不過，公司的融資成本也不過在 1.86% 而已，相對來說是非常便宜的。

那麼問題來了，新加坡報業地產 到底值得投資嗎？

從 2021 年開始至今，新加坡報業地產 已經上漲了 9.88%；而公司在該季度中的 GRI 已經按年增加了 22.2%，並且我們也可以 “大約” 的預計下個季度公司的業績應該會繼續改善的跡象。

但是以股息來說的話，若我們以 SGD 0.0138 平均 4 個季度的話，平均起來的股息爲 SGD 0.0552，根據目前公司的 SGD 0.945 的股價來計算的話，股息率大約是 5.84% 左右，其實是屬於可接受的範圍內的。

除了趨勢之外，公司的每股淨資產（“NTA”）也在 SGD 1.043 左右，相對來說其實不會算太貴。

不過，不知道大家怎麼看待這家復甦中的公司呢？

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