不好意思，純文字沒配圖。核心觀點——同爲物業新股，寶龍商業比不上保利物業。
今年在香港上市的地產相關公司不少，且不少是大的地產集團分拆出來的物業服務公司。前不久剛剛結束申購的$保利物業(06049)$ 就是，今天又新來一隻$寶龍商業(09909)$ ，隸屬寶龍地產。
地產公司的物業集團，往往資產質量比地產公司更優質一些， 主要是國內地產公司的負債都較高，且宏觀經濟以及政策傾向都是要“去槓桿”防風險的，因此，輕資產的物業股，反而比地產公司本身更具有投資價值。從今年上市的幾家物業股中也能看出來，$藍光嘉寶服務(02606)$ 、$新大正(002968)$ ，以及更早上市的$碧桂園服務(06098)$ 、$佳兆業美好(02168)$ 、$新城悅服務(01755)$ 等。
同時，越是大的地產商，其物業服務公司，無論是商業還是住宅，就越有保障。碧桂園、保利、佳兆業什麼的就不用說了，大的商圈也基本被這些大公司將流量最佳的位置壟斷。只要業主繼續在小區住着，商鋪繼續在商場開着，這物業費就像高速公路收費一樣，源源不斷。當然，這也同時說明，這樣的業務，在相同地區不具備“暴漲”的能力，物業公司就算想薅羊毛也不能薅得太狠。
美股和港股都有專門的一類REITs，也就是房地產投資信託 Real Estate Investment Trusts，種類非常豐富，從商業地產、住宅物業、工廠倉庫、電子數據存儲、醫療養老等等應有盡有。REITs一直都是一個不錯的投資分類，它的特點有
1. 專業管理。
2. 現金流充裕。包括來自租金、房產升值等收益
3. 分紅高。美股的REITs分紅比例不能低於90%。
那其實說白了，房地產投資信託的擁有人，就是真正的“收租婆”。
既然是收租婆，那就又回到了原始的問題。你的地產面積多大？位置如何？業主資源怎樣？收租成本高不高？
由於國內大部分的住宅盤開發商都能順利清盤（畢竟買方市場），住宅物業費相對穩定，即便業主是二套三套的備胎，該交的物業費還是要交，而且成本也相對穩定。
但是商業地產服務就變化多一些了，商鋪很講究位置，也跟實體經濟息息相關，法律政策什麼的影響也大，而且成本開支還更大，維護成本高。雖然總的來說毛利率會比住宅高一些，但淨利率也不見得高。更重要的是，兩極分化嚴重，黃金地段的商圈自然更賺錢，但稍微差一點的地段則自身難保。
前幾天招股的保利物業，80%都是住宅社區的物業收入，而今天的寶龍則正好相反，80%以上是商鋪的服務。
同時，看了招股書，寶龍商業的管理面積2016年就有14百萬平, 2017年157百萬平, 2018年也就16.6萬平，面積並沒有很大增長，畢竟商業用地總共也就那麼多，跟住宅比起來小巫見大巫。
另外再想想，近幾年電商持續高速增長的衝擊下，實體商鋪收到的衝擊更大，還是住宅社區受到的衝擊更大？？所以，從類型上來說，寶龍商業就已經敗給保利了。
此外，從估值上來說，寶龍商業最高35倍市盈率已經站在了龍頭估值位上。大家估值水平一樣的情況下，爲什麼不去買更大更有保障的公司呢？
回過頭來看看，今年漲得不錯的物業股，碧桂園服務、佳兆業美好等，更多都是住宅類型的。
同時，16-18年地產開發增速，去庫存也很給力，賣出去了很多房子，這些房子擺在那裏，每年物業公司都可以躺着收錢的（此處不評論物業服務好壞，相關的吐槽實在太多了）。從收入的角度來說，住宅物業的還有更多被挖掘的潛力。
當然，宏觀經濟也是存在變量的，三十年河東三十年河西，說不定哪天人們厭倦了電商，返璞歸真重新走向線下，商鋪再次繁榮了起來，拿這些商鋪物業服務公司，自然也能迎來第二春。
但是對投資者來說，期盼那麼久遠的事，到時候在投資也來得及。眼下，我只能說， 寶龍商業這個模式，就不是一直能出現奇蹟的物業公司。當然，物業公司的屬性也決定了它不太可能大跌，以後爲了分紅，買來當做防禦性投資也是不錯。但要真的從打新的角度，可能比不上保利物業，不過如果認購熱度高的話，也可以酌情參與。
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