To The Moon

2026年初，全球房地產市場正經歷一場深刻的結構性分化。澳洲面臨加息與油價衝擊的雙重考驗，日本在利率正常化中展現租務市場韌性，新加坡則憑藉穩健基本面和旺盛需求繼續吸引資本。在這種「同一個世界，不同風景」的格局下，投資於澳洲、日本、新加坡三大市場的‌$三星高息房託(03187)$  ‌，正好捕捉到這場區域性輪動中的多元機遇。

澳洲：加息陰雲下的價值窪地‌

經歷2025年房價飆升11.6%的狂歡後，澳洲房地產市場正進入調整期。分析師預測2026年房價漲幅將放緩至5.0%左右，主要由於澳洲聯儲重啟加息對借貸能力造成壓力。[1]

然而，調整中亦見機遇。Oliver Hume報告揭示了一個驚人逆轉：五年前還是澳洲最貴城市之一的墨爾本，如今已成為全國土地價格最便宜的主要城市，正吸引大量州際投資者「南下抄底」，業界預測可能帶來高達20%的交易量激增。[2] 澳洲聯邦銀行預測珀斯今年仍有望錄得15%的強勁增長，布里斯班亦達12%。[3] 對REITs而言，這意味著部分優質物業已跌出吸引力，為長期持有者提供進場窗口。

日本：租金增長抵銷利率壓力

日本央行雖啟動加息週期，但其經濟正邁向「薪資-通脹」良性循環，商業地產市況持續好轉。世邦魏理仕報告指出，東京23區的住房自有率低於50%，且呈下降趨勢。隨著利率上升，購房門檻進一步提高，更多家庭選擇租賃住房，為租務市場帶來結構性需求支撐。

外國人口流入亦為租務需求注入新動力。2024年流入日本的外國人口達66萬，其中約40%進入21個主要城市，60%年齡在15至39歲之間，租賃率高達50%以上。隨著日本勞動力短缺持續，吸引外國人才的趨勢料將延續，租務需求穩步增長。對於持有大量租賃物業的日本REITs而言，這是重要的基本面利好。[4]

新加坡：新盤熱銷映證市場活力

2025年新加坡私人住宅市場表現亮眼，新盤銷量自2021年以來首次突破10,000宗。強勁需求延續至2026年，首季推出的River Modern項目開盤即售出90%，Coastal Cabana EC和Newport Residence亦分別售出66%和57%。[5]

ERA Real Estate報告顯示，2026年將有22個新私宅項目推出，提供超過11,800個單位（包括2,300個執行共管公寓單位），其中約71%位於中央區以外（OCR），迎合住屋提升者的置業需求。[5] 新加坡國立大學（NUS）房地產情緒指數顯示，開發商對高端住宅和郊區住宅市場持續樂觀，逾半受訪者預期新盤價格將溫和上漲。

三星亞太高息房地產信託(新西蘭除外)ETF（3187.HK）‌$三星高息房託(03187)$  ‌：一鍵捕捉三地機遇‌

基金透過單一交易，即可分散投資於三大亞太市場，在不同週期中捕捉穩定收益與潛在增值機會：

澳洲（約30%）:

市場逐步適應加息環境，呈現結構性分化。墨爾本等優質地段估值回落至吸引水平，為長線佈局提供價值窗口。

日本（約30%）:

受惠低置業率與外來人口流入，租賃需求具剛性支撐。房地產信託收益穩健，租金收入具防守性。

新加坡（約26%）:

新盤銷情熾熱，反映市場信心強勁。活躍的物業市場為REITs帶來優質底層資產，支持長期增長潛力。

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資料來源:

[1] 羣益期貨金融網 (17/3/2026)

[2] HouGarden (17/3/2026)

[3] The Nightly (9/3/2026)

[4] 世邦魏理仕 (2/3/2026)

[5] ERA Real Estate (12/3/2026)

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