To The Moon

不知道大家最近有沒有關注？美國房產價格近期一頓狂漲，更是創了30年新高，今天就想跟大家聊聊有沒有啥投資機會？

美國房價漲瘋了！

新冠肺炎疫情肆虐美國已經一年多，房地產成爲少數增長強勁的市場，過去一年是14年來美國住宅銷售活動最火爆的一年。據美國全國房地產經紀人協會（NAR）統計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區在2021年第一季度出現了房價上漲現象，其中89%的地方房屋價格出現了兩位數的躍升。

房屋售價不斷突破新高。2021年4月，現有房屋銷售價格中位數較上年同期增長16.2％，達到31.92萬美元，爲1989年以來的30年新高；二手房售價中值同比增長了19.1%，至34.16萬美元，年度漲幅和價格中值均創歷史新高。鳳凰城連續23個月成爲美國房價同比增長最快的城市，增幅爲22.3% ，其次是聖地亞哥，增幅爲21.6% 。夏洛特、 N.C. 、克利夫蘭、達拉斯、丹佛和西雅圖都創下了年度價格漲幅的新高。根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)本月早些時候表示，5月份成屋銷售價格中位數較上年同期上漲近24% ，首次突破35萬美元。上一輪這麼瘋漲，相信大家都有印象，就是2008年，不過隨着泡沫破裂，很多地區的房價都出現腰斬，最誇張的大跌了70%，2011年時房價大約在17萬美元，十年過去了，房價也漲到了35萬美元，翻了1倍。

細數一下上漲的原因

說到房價上漲的原因，那還得是供需。隨着新冠爆發以來，各國都調低了利率，流動性高度充裕帶來了資產價格上漲。機構普遍認爲，極低的利率和大規模的政府刺激措施推動了樓市強勁的需求。據統計，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一，降至2.9%左右，處於1971年以來最低水平。

除了低利率帶來了強勁需求之外，供給短缺也是本輪大漲的原因之一。在美國，雖然疫情暫時得到控制，但缺乏可用的工人，尤其是建築工人。另外隨着疫苗的接種，人們對於房產投資呈現樂觀情緒，房產相關的材料木頭鋼鐵都出現了大幅上漲，4月份新建住宅開工數下降9.5％，至摺合年率157萬套，低於預期的170萬套。受此影響，美國房產供應嚴重緊張。截至4月底，市場上共有116萬套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4個月就可以消化這些庫存，屬於供應嚴重緊張。

再來說說投資機會

我們很難去美國買房，但是我們有一個間接的方式，化身包租婆去收取租金。投資美國REITS 房產信託（Real Estate Investment Trust，縮寫：REIT）是一種通過發行股份或者收益憑證彙集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資綜合收益，按高額比例分配給投資者的一種信託基金。REITs通過證券化手段將不可分割的大額不動產變爲小額的不動產基金。

一般投資有2種方式，第一種是直接買REITS上市公司股票，第二種是買REITS的ETF。第一種的話主要要求你對REITS有比較深的研究，舉個例子，房地產信託按照用途或者投資標的來看就有9種分類，比如投資零售的REITS、住宅公寓租賃類REITS、養老醫療類REITS、林地礦產類REITS、倉儲類REITS、工業物流類REITS等等。

標的不同，走勢也是不一樣的，坑還是比較多。舉個例子，比如去年由於疫情的影響，零售行業主要涵蓋大型購物中心、雜貨店等傳統零售服務。所以零售類的REITs $西蒙地產(SPG)$ 、$沃那多房信(VNO)$ 、$馬塞裏奇房產(MAC)$、 $金科(KIM)$ 在疫情期間解禁腰斬，而倉儲類REITS $公共存儲公司(PSA)$ 則得益於電商的發展，表現優於其他。

再比如說之前被當做避險資產的養老醫療類REITS $Global Healthcare REIT, Inc.(GBCS)$ 、$芬塔公司(VTR)$、$Welltower(WELL)$、$Healthpeak Properties(PEAK)$ 、$National Health Investors(NHI)$ 、$Diversified Healthcare Trust(DHC)$ 、$New Senior Investment Group Inc(SNR)$表現不佳，這主要是因爲這一類資產很多投資了養老住宅，由於疫情的影響很多增加了清潔的成本，但是房租並沒有一起上調，導致了很多養老機構出現了虧損。

當然如果你不太喜歡麻煩的話，我推薦可以投資REITS的ETF，通過分散投資，有利於降低非系統性風險，至於買哪個ETF，推薦關注該ETF的幾個屬性

• 市值 （market cap）越高流動性越好
• 管理費（expense ratio)：兩個追蹤同一指數的ETF，管理費越低越好
• 成立時間：越久的fund說明比較成熟，經得起市場的考驗
• 分紅率（dividend yield)：兩個追蹤同一指數的ETF，分紅率越高一般說明運營效率更好。
• 管理的公司：管理公司的背書也是個加分，比如Vanguard、Fidelity等

比較知名的ETF如下，大家可以根據自己的需要研究一下，在考慮一下他的投資價值今天就寫到這兒吧，如果你對REITS很感興趣，請給我點贊留言投幣，如果關注的朋友多的話，我就再寫一篇詳細的分析~$不動產信託指數ETF-Vanguard(VNQ)$ $房地產指數ETF-iShares道瓊斯(IYR)$ $iShares Core U.S. REIT ETF(USRT)$