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這個文章關於$凱德集團(C31.SI)$ 是新加坡交易所（S68）的官方材料：

• 凱德集團3月23日早間開盤上漲21%至3.99新元，此前集團宣佈對兩個不同的房地產方面業務進行戰略重組——將資本效率更高的投資管理業務上市，並將資本密集型開發業務私有化。
• 亞太地區上市的房地產管理公司在交易時的估值，平均而言較房地產開發商高出數倍，凸顯其爲股東創造的價值。這項安排的主題是將凱德集團私有化，以換取凱德投資管理（CapitaLand Investment Management –“CLIM”）和凱德綜合商務產業信託的股票和現金代價。
• 凱德集團在四周前強調其基金管理業務是一個關鍵支柱。首席財務官指出，凱德集團的資產管理規模在2020財年同比增長5.3%，集團仍有望實現1,000億新元的資產管理規模，無論是從資產負債表還是運營角度，集團對資產管理規模的進一步增長均持樂觀態度。

凱德集團3月23日早間開盤上漲21%至3.99新元，此前集團宣佈對兩個不同的房地產方面業務（基金管理方面和地產業務開發方面）進行戰略重組。這筆交易（尚待批准）將通過一項安排計劃進行，該計劃爲凱德集團股東提供4.102新元的隱含代價，包括：

• 4.102新元中的69%將以CapitaLand Investment Management股票的形式支付
• 4.102新元中的23%將以現金的形式支付
• 4.102新元中的8%將以CapitaLand Integrated Commercial Trust單位的形式支付

合資格的股東持有的每股凱德集團股份預計將獲得4.102新元的現金和股票。在宣佈之前，該股票的交易價格爲3.31新元。

凱德集團上市實體的戰略重組符合凱德3.0的目標。集團近年來多次重申，凱德3.0旨在“通過以高於股本成本的可持續股本回報率來創造長期股東價值”。早在2019年初，該集團就在星橋騰飛集團相關交易中指出，當時的四個關鍵目標之一是通過進一步發展資產管理業務，轉型成爲全球房地產資產管理公司，從而實現收入加速增長。

近期，隨着2020財年業績的公佈，凱德集團首席執行官李志勤指出，新冠疫情雖然干擾了凱德成爲具有全球競爭力的資產管理公司和房地產公司的計劃，但並不會改變這一計劃。他補充道，集團將繼續把握新的機遇，進一步推動業務轉型。凱德集團首席財務官林卓斌在2020財年業績報告線上會議上也指出，凱德的基金管理業務是一個關鍵支柱，在充滿挑戰的環境中，基金資產管理規模在2020財年同比增長5.3%。

林卓斌補充道，集團仍有望實現1,000億新元的基金資產管理規模，這一目標目前已觸手可及，無論是從資產負債表還是運營角度，集團對資產管理規模的進一步增長均持樂觀態度。林卓斌還推斷，過去兩年內房地產投資信託（REIT）業務的戰略性重組爲集團成爲全球房地產資產管理公司奠定了基礎。

近年來，全球範圍內的房地產資產證券化也在快速發展，以至於大型指數提供商和對股票進行分類的全球性機構已經將房地產確立爲獨立板塊之一，並有別於其自身的子行業，而不是將其作爲金融服務的子板塊。根據截至2020年的可用數據，本次戰略重組可能使新實體凱德投資管理成爲亞太地區資產管理規模最大的上市房地產投資管理公司，並躋身全球資產管理規模前三大房地產投資管理公司之列。

凱德投資管理（“CLIM”）

新實體凱德投資管理將是一家完全整合的房地產投資管理公司，具備基金和房地產管理能力（所有REITs和商業信託的管理公司），此外，在私募和上市基金方面，CapitaLand Development將是一傢俱靈活性的私營實體公司，以推行大型資本規模、多階段密集型項目和醞釀期較長的項目，並孵化數據中心等新業務。

凱德集團的戰略重組旨在通過將高資本效率的投資管理業務上市，並將資本密集型開發業務私有化，爲股東創造更多價值。開發商和投資管理公司的業務截然不同，行業目標也存在着差異。房地產開發商通常致力於創建或再開發，在某些情況下，大型項目可以跨越房地產市場週期，而房地產投資管理公司負責已開發的房地產，以最高效的方式進行管理來創造收入。亞太地區房地產管理公司目前維持高於地產開發商的估值：

• 亞太地區房地產管理公司目前以賬面價值10%折讓的價格中位數進行交易，高於2019年底賬面價值15%的折讓，按相關性較低的市盈率計算，它們以16倍的市盈率進行交易，高於2019年底15倍市盈率。
• 亞太地區的房地產開發商目前以賬面價值25%折讓的價格進行交易，與2019年底的交易折讓相同。按市盈率計算，它們以11倍的市盈率價格進行交易，高於2019年底的10倍市盈率。
• 值得注意的是，上述的指示性對比不僅包括區域內同業，還包括不同規模的管理公司和開發商。
• 就資產淨值而言，李志勤於3月22日指出，上市房地產投資管理公司在資本市場中的交易價格通常高於其資產淨值。

根據12月31日的財務數據，凱德投資管理的資產管理規模將達到約1,150億新元，成爲亞洲資產管理規模最大的房地產投資管理公司。

• 資產管理規模中有780億新元來自基金管理部門，其中包括所有上市房地產投資信託（REITs）和商業信託的管理公司，以及目前由凱德管理的部分非上市基金。
• 資產管理規模中有280億新元來自全套住宿管理業務，包括雅詩閣服務式住宅管理平臺。正如凱德所指出的，雅詩閣是一家領先的國際酒店業主和住宿運營商，資產組合遍佈全球30多個國家。迄今爲止，它擁有約70,000個運營單位和近53,000個正在開發中的單位，在770多個物業**擁有約123,000個單位。
• 資產管理規模中有100億新元來自高品質的創收型投資物業。

這筆交易尚待批准，預計將於2021年最後一個季度完成。凱德的多元化資產組合和房地產全價值鏈方面的實力將繼續成爲其優勢，過去兩年內已開展多個資產循環項目。

市場參與者還將關注富時羅素日後對海峽時報指數的影響，以及合併、重組和複雜併購指南第7.4條款的適用程度（點擊此處瞭解更多詳情）。

凱德集團是新加坡股市的重要基石，有六隻上市股票（包括凱德集團、三隻REITs、一隻商業信託基金和一隻合訂信託），今年在新加坡股市日均成交額中的佔比高達9%（1.3億新元）。2021年前11周，這六隻股票的平均總回報率爲4%，與亞太地區所有上市REITs 3%的總回報率中位數相若。凱德集團於2002年在新交所上市首隻REIT。

新加坡上市的五隻相關信託如下表所示，2021年截至3月22日錄得4%的漲幅，它們的10年平均總回報率（假設股息分配進行再投資）達到145%。

$凱德商用新加坡信託(C38U.SI)$ $騰飛房地產信託(A17U.SI)$ $凱德商用中國信託(AU8U.SI)$ $騰飛印度信託(CY6U.SI)$ 

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