To The Moon

本文來源：時代財經 作者：鍾黛

圖片來源：圖蟲創意

蟄伏一年多的民營房企，正在恢復元氣，殺入土地市場。

2月7日下午，新城控股（601155.SH，簡稱“新城”）在杭州土拍中以約25.37億元拿下臨平區崇賢核心區一幅商住地塊。

新城自2021年8月起就開始收縮土地投資，此後僅2022年5月在河南商丘以2800多萬元拿下一宗商業用地。

同日鄭州土拍，建業地產（0832.HK，簡稱“建業”）聯合富力地產（2777.HK，簡稱“富力”）以近5億元拿下高新區一宗地塊。兩家房企均已出險。其中，建業上次拿地，則要追溯至2022年4月，其以7400萬元競得鄭州鄭東新區一宗商業用地。

2021年下半年以來，土地市場鮮有民營房企拿地身影，隨着融資利好頻出，或推動民企重啓土地投資計劃。

新城和龍湖掰手腕

此次杭州釋出的崇賢商住地塊，素質較佳，引得新城、龍湖集團（0960.HK）、招商蛇口（001979.SZ）激烈競逐。

該宗地塊總建面33.34平方米，其中住宅約20萬平方米，還包括不小於10萬平方米的集中式商業、不小於2萬平方米商務辦公、至少2萬平方米文體設施以及1.5萬平方米地下商業。

該地塊位於崇賢新城核心區，是板塊內最大的一塊留白地。因其常年種滿各式花朵，而被稱爲“花海地塊”。而杭州地鐵15號線終點站已官宣位於崇杭街上，臨近“花海地塊”，這也擡高了地塊的升值預期。

因而，“花海地塊”的歸屬成爲全場土拍的焦點。2月7日上午，該地塊在開拍約20分鐘後，即競至封頂價24.6億元，樓面價7378 元/平方米，溢價率 11.82%。當日下午，八家房企進入搖號環節，新城最終中彩。

此次杭州拿地，也在一定程度上折射出新城現金流有所好轉。新城董事局主席王曉鬆曾在年度業績會上稱，公司2021年7月就覺察到市場和金融端的變化，隨後8月就停止拿地，緊付款、強銷售、抓回籠、搶按揭。

財務審慎讓新城成爲少數幾家保住公開債信用的民營房企之一。而低調潛行的新城也一直在尋找投資機會。

除了在2022年上半年以近3000萬元拿下河南商丘一宗商業用地外，其在2022年7月的上海土拍中，與長寧區一宗起拍價達25億元的地塊失之交臂。

土拍漸次回暖

從城投、國有房企託底土拍，再到小型民營房企、規模民營房企陸續入場，土地市場正在漸次回暖。

自2022年下半年開始，長三角部分城市土拍已有回暖的跡象，民企參拍積極性逐步提升。

中指院數據顯示，杭州2022年1-3批次的民營房企拿地金額佔比爲39%、67%、34%，於年末的第四批次達到了92%的高佔比。

蘇州的民企拿地金額佔比由第一批次的0%提升至第五批次的19%，無錫的民企拿地金額佔比由第一批次的8%提升至第四批次的32%，寧波由第一批次的11%提升至22%。

彼時，拿地的民企以區域型小型民企爲主，並多以“城投+民企”、“國企+民企”的形式聯合拿地。

例如，在無錫市第五批集中供地中，浙江隱軒置業、上海南港房地產和無錫市錫東新城商務區下轄的開發建設管理中心共同組建的聯合體無錫恆聚源投資發展有限公司以16.48億元底價競得了位於無錫市錫東新城商務區的建設用地。在蘇州市第五批集中供地中，10宗地塊中有4宗地塊由“民企+城投”聯合摘得。

克而瑞分析指出，“地方國企+民企”新模式的出現，一方面是由於城投托底的模式並不長久；另一方面也可以看出，在蘇州市和杭州市等經濟基本面較好的城市，一些地方民企是有資金實力、也對未來有向上預期的，以聯合體的形式拿地能夠在一定程度上減輕城投企業壓力，也有益項目的後續開發。

而在兔年開年的多場土拍中，民企進一步活躍。

2月7日，杭州土拍競爭熱度超預期。本場土拍的5宗涉宅用地，三宗競至封頂價、一宗以9.5%的高溢價成交、一宗以底價成交，平均溢價率達10.9%。

好地研究院指出，本次土拍參拍房企近50家，其中民企佔了一半左右，還包括寧波維科爲代表的外來企業。除了新城以外，成功拿地的民企還有杭州興耀、中天美好。

2月7日的鄭州土拍，雖然大部分地塊依然由城投托底。但其中，鄭州高新區的一宗地塊由鄭州建泓置業有限公司以4.93億元競得。天眼查顯示，該公司由建業及富力分別持股65%、35%。

一位接近建業的人士對時代財經表示，該宗地塊爲富力與建業此前打造的盛悅居項目後續地塊，拿下該地塊是爲了完善項目開發。

該名人士表示：“現階段建業的精力和財力還是放在保交樓上面，今年的投資計劃可能要等到年報季才能披露。”

規模民企也在觀望

融資利好政策加速落地，或有助於民企拿地現金流的排布。

2022年11月23日，央行、銀保監會發布“金融16條”支持房地產市場平穩發展。此後銀行迅速與房企展開合作。

2022年11月23日至24日兩日間，六家國有大行合計宣佈爲17家房企授信超1.27萬億元。獲得授信的房企主要爲國央企和混合所有制企業，以及龍湖、碧桂園（2007.HK）、美的置業（3990.HK）和金輝集團（0137.HK）等民企。

隨後，股份行和農商行接力，獲得授信的民企擴容至旭輝控股（0884.HK）、寶龍地產（1238.HK）、金科股份（000656.SZ）、中駿集團控股（1966.HK）等規模房企以及區域型小房企。

銀行授信的業務範圍，普遍包括開發貸、個人住房按揭貸款、併購貸、保函置換預售監管資金、供應鏈融資及結算服務、債券承銷與投資、租賃住房融資等方面。

“開發貸是主要投放形式之一，但獲得開發貸的前提是要有新開發建設的項目。現在拿地的房企就那麼幾家，銀行爲了搶開發貸業務已經卷起來了。”一家民企區域資金負責人對時代財經表示，在上海，極個別銀行給國央企的開發貸利率可以降至3個點左右，優質民企的開發貸利率比3個點高一些。

其分析稱，對於很多不拿地的房企而言，也有可能因爲個人住房按揭貸款的加速投放，而促進銷售回款，同時通過保函置換預售監管資金等業務補充流動性。

多位民營房企人士表示，感受到了融資端的暖意，拿地方面則要看是否有合適的機會，傾向以合作開發的形式來分攤資金壓力。

據經濟觀察報報道，龍湖管理層在2022年年終會議上明確，投資拿地進一步收縮和聚焦，必須往高量級城市去投，原則上只投資10個城市。2021年底，龍湖已收縮戰線至只投資約40個城市。

一位民營房企高管對時代財經表示：“我們還在觀望中，主要擔心銷售市場恢復只是一次性的，沒有可持續性。我們已經在看地了，如果要拿的話，要等到4、5月份，預計屆時也會有更多同行拿地。投資區域方面，我們首選長三角。”

熟悉新城的知情人士對時代財經表示，該公司今年在住宅開發方面將以小股操盤爲主，同時發展住宅代建業務，在商業方面發展代管業務。

2022年7月，時代財經獲悉，中樑控股（2772.HK，簡稱“中樑”）的土評會已恢復上會，重點關注長三角區域，現階段原則上不在公開市場拿地，而在原有優勢項目附近勾地爲主。2022年9月，中樑在安徽馬鞍山拿了一幅地塊。

天邊已乍現曙光，一些生機已然在萌動。