To The Moon

賣房要考慮的稅務比買房複雜。賣房賺的錢要交稅、把房產傳給子女時也要交稅，透過以下幾種方式可以省下不少稅

1. 保留房屋整修收據增加賣房成本

房屋翻新改建的費用雖然不能直接抵稅，但可以增加房屋成本，減少賣房利潤，進而達到省稅目的。只要是購房後的每次翻修與整修都應保留好相關收據，爲日後賣房換房做準備

2. 自住房免稅條款

若過去5年在該房住滿兩年，賣房利潤有25萬美元(夫妻兩人50萬美元)免稅額，超過部分才須交稅。

此免稅條款不適用於投資屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋

若屬於自住+投資的兩用房，則賣方作爲自己主要居所的部分可享此稅額優惠，出租的部分則需申報資本增值稅

如果納稅人把本來是自己住的房子出租了一段時間，出租的這段時間叫做“nonqualified use”，這段時間是不能計算在內的，最後賣房的增值，要乘以自住時間/總持有時間的比例，纔是可以免稅的部分

詳細條款可查IRS自住房稅務優惠政策 – Section 121 Exclusion

3. 同類資產置換條款（1031條款）

多套房產投資者一般都會使用的免稅條款

例如出售一套投資房(出租)，且在售出賺到錢的45天內將利潤去購買另一套投資房(需有書面證明)，並於180天內完成所有交屋程序，則出售前一套房的利潤將無須立即交稅

此法主要是延遲交稅時間，若未來第二套出租房賣出後，但無用同樣手法找到下一套投資房，則仍是要繳交所有的稅款

4. 遺產繼承

美國公民與綠卡有1140萬元終身免稅額，夫妻遺產免稅額是$2,280萬。終身免稅額爲贈遺統一免稅額，贈與與遺產共享同一額度，贈與人生前使用了的終身免稅額度減免贈與稅，則遺產稅可使用的額度會相應減少。 兩者看似無異ixi，但子女在賣房時有很大差異

生前贈與：房屋成本是父母當初買房時的成本(假設20萬)，未來子女賣房時，將房子成本是20萬。若房子以50萬賣出，則資本利得稅爲30萬。

繼承遺產：房屋成本是父母過世那一天的房產市值(假設45萬，最好進行評估作爲依據）。賣房時，房子成本是45萬。若房子以50萬賣出，資本利得稅會以50-45=5萬去計算。

因此，以遺產方式將房產傳給子女，對子女賣房時稅務較有利