To The Moon

在馬來西亞華人社區裏，都流傳者一句話，”每個人一定要有瓦遮頭“。我不知道其實是馬來西亞還是全球華人都是有這個概念.無獨有偶的就是，哪裏有華人，哪裏的屋價都是很高。

馬來西亞房產到底是個好投資嗎？房產其實是一個週期性的投資。屋價會在幾年裏高漲，然後幾年會在低成長階段。

馬來西亞屋價指數

2009年左右因爲美國次貸危機，馬來西亞房產價格成長率也跌到谷底，2009年後，屋價就去到了接下來5年的爆漲起。然後政府開始推出一些政策來把房地產投機冷卻，比如第三間房產最多隻能貸款70%，提高印花稅，提高RPGT Tax。屋價在2014年後增長就一直放緩到現在。去年因爲疫情，屋價增長還跌倒負增長。

第一間買入的屋子，現在做着民宿

我就剛巧在2009年用了43萬買入了第一套雙層樓排屋。我只能說我是非常幸運的買在了對的時機，屋價在短短几年裏漲了一倍，屋價漲到了90萬。

在2010年，有一次和朋友聊天，朋友說了一句對我意義蠻深的一句話 - 當你只有一間家，屋價漲了你也不能做什麼，因爲第一間家是自住的，漲了也不能賣。就因爲這一句話，我和家人談了談，最後和家人合資買了間公寓。到現在，屋價也是翻倍了。

十年翻倍到底是不是一個好的投資？這每個人有不同的意見。如果對一個在股市賺很多錢的人來講是非常慢的，比如去年有很多人在一年裏股市中就賺了100%，房產對這類投資者來說是太慢了，十年才翻倍。但在我的角度來講，我是很滿意的，股市是有很高風險。高風險當然來着高回報（也有可能會虧錢）。房產雖然比股市慢，但對我來說穩。至少在過去15年裏屋價不成跌倒復增長。

表面上看來好像是10年得到了100%回酬，其實並不是這麼算的。第二間家是和銀行貸款90%，其實只是拿出了10%頭期錢，再加上一些律師費，印花稅和用了一些裝修費。如果拿屋價10年起了兩百千，比較支出，回酬十年其實是接近500%。 

有些人會問我，那你每個月需要還銀行貸款把，爲什麼沒把這筆費用算在裏面？其實我投資房產，其中一個要求是月租費高過我的銀行貸款和公寓管理費。以上圖看到，每個月這間家租金扣除所有費用，還剩下RM200。當然我沒把這筆錢算在我的總回報，我會把多出來的錢計算在屋子維修費當中。

屋子房貸30年，以這樣方式繼續30年，基本上是租客幫我還銀行貸款和其他雜費。30年後房貸還完，屋子就是屬於我的。

投資房產是我打算退休時，每個月會產生租金收入，這是我要達到財富自由的其中一段投資。 

話說回來，還記得之前朋友和我說如果你只有一間家，不管屋價漲了多少都沒用這句話嗎？其實並不完全正確，早前我閱讀了一本書，書裏有教怎樣拿那些屋價高漲的產業，去銀行再融資。我也跟着這方式拿了我第一間買的家，去再融資，然後拿那融資到的錢，用同樣方式再投資了幾間房產。基本上每間投資的房產都是靠租客幫我供期和還雜費。

我在下篇再寫到底要怎麼樣選一間可以有正現金流的房產來投資，因爲很多房產投資者選擇了別的投資策略，每個月要還很高的銀行貸款，導致出現入不敷出，每個月還要自掏腰包供屋子。

投資房地產策略 - 第二篇，如何選擇每月有正現金流的房產 (馬來西亞）

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