To The Moon

最近幾天，閩系房企旭輝猶如坐在過山車上。 2月16日，旭輝旗下債券大漲，多隻債券觸發臨停。在此之前，旭輝債券已連跌多日，遭批量拋售。旭輝目前存續的7筆境內公司債在2月14日、15日全線大跌，其中“20旭輝01”、“21旭輝03”兩日內跌幅超過35%。 債券遭遇拋售之際，旭輝控股（0884.HK）股價也受到狙擊。2月15日，旭輝控股跌5.56%，將上週獲得AMC機構紓困帶來的利好一波帶走。債券回暖後，旭輝股價同樣迎來反彈。2月16日，旭輝控股收漲2.94%，目前市值109億港元。 對於此前債券的大幅下跌，旭輝發佈公告表示，旗下所有債券均按時、足額償付利息，不存在違約或延遲支付的情況，亦不存在重大應披未披事項。目前，旭輝經營業務正常推進，積極提升銷售和回款，有序安排各項融資和還款工作。2022年，旭輝全口徑銷售金額爲1240.3億元，2023年1月，銷售額爲50.2億元。 旭輝一直被視爲房企中的優等生。在房地產金融紅利期，旭輝規模持續高歌猛進，銷售金額從2016年的500億元，一路發展至2021年的接近2500億元。在房地產融資趨緊後，旭輝也率先調整財務安全墊。截至2021年9月末，旭輝剔除預收款後的資產負債率67.1%、淨負債率21.51%，現金短債比4.43，已全部進入“綠檔”。 2022年6月，旭輝中選監管機構選定的示範房企，在融資市場逐漸表現出優勢。2022年6月底，旭輝成爲首批通過信用保護工具發債的房企，成功發行“22旭輝01”，總規模5億元、期限2+2年、票面利率5.5%。當年9月，旭輝發行了2022年度第二期中票，總規模12億元、期限3年，票面利率僅3.22%。 不過，旭輝最終仍沒能保住無違約的“金身”。2022年11月，旭輝宣佈超4億美元境外債違約，現金流惡化超預期，所有境外債暫停支付本息。 2022年12月，旭輝控股公告稱，美元債重組方案正在推進中。有市場消息稱，旭輝最早於今年2月底公佈重組方案，預計3月開始與債權人就重組方案進行談判。 旭輝想要提升償債能力只有兩個方向，一是改善銷售情況，二是獲得融資新水。 從銷售端來看，2023年春節後，房地產市場出現了明顯回暖。克而瑞2023年第7周監測數據顯示，重點監測城市成交指數全面回升，其中一二線城市增幅明顯。 2月16日，“疫情三年，房價漲回來只用了一週”話題衝上熱搜。據每經報道，上海房地產銷售火爆，2023年1月，上海TOP10項目合計銷售額高達370億元，成爲全國銷冠城市，且遠高於2021年、2022年同期銷量。 旭輝的項目聚焦在中國一二線城市及重點城市的成熟板塊，有望享受這波房地產小陽春帶來的紅利。 從融資端來看，自“金融十六條”實施以來，旭輝已經與六大國有銀行達成了銀企戰略合作，並與光大銀行、廈門國際銀行等股份制銀行、建銀國際等金融機構達成戰略合作。 2023年1月初，旭輝公佈了發行中票的計劃。根據計劃，這筆中票發行規模不超過20億元，期限爲3年，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區間爲2.8%-4.3%，募集資金將用於爲項目建設、償還境內有息債務。 隨後，有市場消息稱，這筆原定於1月13日發行的中票被推遲至1月18日，發行規模下調至不超過15億元。不過，旭輝至今也沒有發行這筆中票。 近期，旭輝迎來了AMC紓困。2月8日，旭輝與東方資管簽署了戰略合作協議。東方資產將幫助旭輝進行資產處置、資產盤活、項目併購重組，並提供金融支持。 目前，旭輝和東方資產的合作細節並未披露。業內猜測，東方資產可能在項目層面或企業層面爲旭輝紓困。 在此之前，東方資產已經在項目層面爲多個房企紓困。具體來看，包括擔任財務投資者角色，爲項目提供融資支持；通過購買債券等方式，參與項目的債務重組；引入代建方，盤活項目。在企業層面，東方資產有可能爲旭輝引入國資，也可能直接接受旭輝永升服務（1995.HK）或協助其出售。 2022年12月，旭輝掌門人林中兄弟已經把旭輝永升服務擺上貨架。彼時，旭輝曾宣佈，計劃通過投標程序出售持有旭輝永升服務23.26%股份。僅僅三天之後，旭輝永生服務公告稱，其已經與摩根大通和海通國際簽訂配售代理協議，約定以4.85港元的價格配售9000萬股，共籌資4.37億元。配售完成後，林中兄弟及一致行動人持有旭輝永升服務的股權下降至46.84%。若前述出售股權事項也順利完成，林中兄弟持股將進一步下降至23.58%，僅比起出售股份高出0.32%。 爲解決流動性問題，2022年12月，旭輝還以1.14港元價格，配售了8.4億股旭輝控股股份，淨募資9.46億港元。隨後，旭輝拿出3.2億港元還債。根據旭輝的說法，這筆還款足以支付到2022年底的全部利息。 截至目前，旭輝在境內約有129億元的存續債，其中47.45億元規模的債券將在年內面臨回售。市場觀點認爲，隨着政策傾斜以及房地產市場逐步築底企穩，旭輝有望逐步恢復到正常的經營軌道。