To The Moon

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• 轉自公衆號：遠方青木
• 作者：一棵青木

恆大的事這幾天刷屏了，各種各樣的視頻和圖片在大小微信羣裏瘋狂流傳。

很多人讓我談一下恆大的事。

其實恆大的事沒什麼好談的，事就那個事，你們看完羣裏的視頻和圖自己就清楚了。

大家其實想知道的，是政府會不會救恆大，以及普通人應該怎麼辦。

先說結論，我不認爲政府會去救恆大，我也反對政府救恆大。

如果救了恆大，那持續幾年的房地產調控就白費了，所有努力付諸東流。

政府不會去故意打壓恆大，但是絕對沒有救恆大的義務。

這一劫，恆大渡過去，算他的本事，渡不過去，也和別人沒關係。

冰凍三尺非一日之寒，恆大會暴雷和國家對地產行業的嚴厲調控有密切關係。

但問題來了，國家是剛開始調控房地產麼？

房住不炒不是上個月剛提出來的吧，這口號中央都喊幾年了，你們這些地產商聽了麼？

恆大暴雷和自身激進拿地的政策有直接因果關係，但其他地產商又能好哪去。

2021年9月，恆大現金徹底耗盡，再也無力兌付。

但2021年6~7月，關於恆大商票延期，資金鍊出現極大困難的消息就已經全網皆知了。

是地產寒冬導致的麼？

整個2021年上半年，如果你打開地產新聞，看到的會是各種地王，各路房地產商瘋狂的買地，喊出一個個令人目瞪口呆的天價，土拍價格不斷的再創新高。

爲了遏制土地價格飆升，今年中央推出了土地集中拍賣制度，希望通過壓制地產商資金流動率的方式來遏制地價。

結果，地價連創新高，地產商舉牌的熱情高漲的讓負責拍賣的官員都害怕。

“史詩級別的土拍”，屢次成爲新聞的標題，一次又一次。

每一次集中式土拍，都是一次地價再創新高的過程，政府多番更改了拍賣規則都無法改變這一結局。

2021年4月28日，揚州市首次集中土拍，拍出了1.42萬/平的價格，地價比周邊的房價還貴，市場紛紛預測揚州市的房價肯定要到2.5萬/平以上。

要不然，地產商會虧本啊。

中介們的朋友圈，馬上就瘋狂了。

2021年6月，揚州市第三場土拍，再次拍出天價，揚州的剛需看完土拍價格，集體崩潰。

爲什麼這些地產商敢開這麼高的價格去買土地，揚州房價才1萬多，你居然把地價都拍到1萬多了，不賣到2萬5都鐵定虧本。

是不是自己對房地產的價值預判的還不夠，是不是現在的房價太便宜了？

要不然，比我們專業的多的地產商，爲什麼敢預測揚州的房價會到2.5萬。

這個問題問得好，爲什麼拍下土地的地產開發商清一色都認爲揚州的房價會到2.5萬以上？

這個判斷其實搞反了因果。

土拍市場是價高者得，並不是能準確預測未來房價的地產商會成功拍得土地，而是對房價預測最高最激進的那個地產商才能成功拿下土地。

地價屢創新高，對未來房價的估測也屢創新高，只能說明一件事，那就是市場上有大量的地產商，拿地的策略非常激進，認定未來的房價會暴漲，至少翻倍那種漲。

中央明明都在喊房住不炒，爲什麼他們敢認定未來的房價會翻倍暴漲？

有地產商認定未來房價會翻倍暴漲，這不可怕，林子大了什麼鳥都有，保守的一定有，激進的也一定有。

可怕的是，這些激進的地產商一直活得好好的，而且規模越來越大，拿地能力越來越強。

你信不信房住不炒這不重要，但這些以歷史最高價拿地的地產商肯定是不信的，他們根本就不相信政府會真的壓房價。

在2021年6月份以前，這些地產商都十分樂觀的認定，等自己拍的這塊地幾年後開發出來，房價一定已經翻倍了。

一直到恆大崩盤。

9月份，揚州再次供地，土拍狂潮已經明顯退燒了，開發商拿地明顯變得謹慎的多，多塊土地底價成交，最高樓面價約9333元/平米，遠遠低於前幾次土拍。

不殺雞儆猴，這幫地產商怎麼可能會冷靜下來。

這幫激進地產商敢這麼豪賭未來中國房價暴漲，最大的底氣就是認定政府必定救樓市。

怎麼可能不救嘛，不都是說土地是政府的錢袋子。

要是頭部地產商倒了，這得影響產業鏈上多少人啊，得多影響經濟啊。

恆大隻是第一個出事而已，還有很多地產商也已經岌岌可危了。

河南頭號房企建業集團的一封求救信，前幾天也在網上流傳。

求救的原因，說是因爲水災和疫情影響了公司的資金運轉。

河南這麼多企業都沒事，就他有事。

2018年，河南建業集團上新聞，是因爲挑戰了登封市政府的限價令，通過陰陽合同、捆綁車位銷售等手段變相高價銷售房產。

2020年，河南建業集團上新聞，是因爲組建了一個不降價聯盟，號召河南的房企統一陣線，絕不降價。

2021年，河南建業集團上新聞，居然是因爲一封求救信。

類似恆大和建業這樣資金鍊出現困難的房企，肯定不止一個兩個，你看看過去幾個月土拍市場到底多麼狂熱瘋狂，就知道類似的房企到底有多少了。

如果這樣激進拿地的房企連環爆炸，對經濟的確是有很大負面影響的。

那政府救還是不救？

救，和不救，是兩種選擇，分別會產生不同的後果。

第一種選擇，其實我們已經試過了。。。

自2010年強硬調控房價以來，地產商的日子很不好過，房子賣不出去，堆積如山，庫存壓低太大，大量的地產商哭訴日子難過，馬上就要過不下去了。

爲了拯救這羣地產商，中國政府在2014年救市了，漲價去庫存，房價直線拉昇，全國人民跑步進場買房。

效果是很顯著的，庫存被一卷而空，房地產商所有的壓力都沒有了，大小地產商全部活了，什麼壞賬都沒了，資金鍊無比的健康，本來瀕臨破產的地產商，一夜之間就成了夜總會的貴客。

但效果也是很顯著的，地產行業本來是高風險高收益行業，槓桿非常大，雖然收益很高，但地產商承擔了風險，一個不小心就可能破產。

2008年金融危機，中國救市情有可原，這種歷史性事件很難復刻，但2014年中國是在一片風平浪靜中救市的，僅僅只是因爲地產商資金壓力大，庫存有點多，日子有點不太好過。

高風險的地產行業，突然變成了零風險，但高收益依然存在。

在2010~2014年積極加槓桿，瘋狂拿地，資金鍊緊張到隨時可能斷裂的房企，成爲了笑到最後的大贏家，賺的盆滿鉢滿。

在2010~2014年積極去槓桿，主動減少規模，確保自己資金流健康的房企，成了人人嘲笑的傻子，從此被同行遠遠的甩在了身後。

這種極端的反差，深深刺激了所有房企。

從資金鍊隨時崩潰的陰影中剛解脫出來的地產商，沒有一個吸取教訓，就此金盆洗手，反而更加瘋狂的上槓杆。

2017年開年時，恆大賬面上趴着的現金高達3000億元，總資產超過1萬億元，資金鍊健康的不得了。

這一年，許家印的身價高達2900億元，比2016年翻了4倍，成爲中國第一首富。

這個時候誰說恆大4年後資金鍊會斷裂，恐怕會遭到周圍人的一致恥笑。

漲價去庫存的這一波紅利，恆大是吃的徹徹底底，賺的盆滿鉢滿，解決了恆大所有的資金問題，還讓恆大的資產膨脹了一大圈。

但恆大在成功從坑裏跳出來之後，立即決定再挖一個更大的坑。

2017年，在恆大最鼎盛最有錢的時候，許家印居然還要借錢，不僅用盡了所有的金融槓桿手段，還把山東高速集團、蘇寧集團、正威集團等幾十家大企業拉過來當戰略投資者，融資1300億元當本金，然後繼續舉債，瘋狂到處買地。

完全不吸取教訓的房企，可遠遠不止恆大一個。

融創集團在2015的總負債，是960億元，到了2021年，總負債膨脹到上萬億。

不到6年時間，融創的負債規模擴大了10倍，拿地能力也擴大了10倍。

剛纔提到的河南建業集團，2014年的負債爲300億元。

2021年，建業的負債接近1500億元，翻了5倍。

這麼明顯的負債規模差距，很直觀的告訴了我們救市的後果。

被你救下的房企，會以5~10倍的瘋狂，創造一個更大的坑，然後喊你去填。

反正你肯定是會來填坑的，我篤定你不敢不救。

我現在惹出的麻煩，比6年前大了10倍，當年你都會救，現在你怎麼可能不救。

如果繼續來一輪漲價去庫存。

很明顯，從這個大坑裏跳出來的房企，會繼續挖一個更大的坑，給你製造出一個100倍的麻煩。

因此，我們決不能救，漲價去庫存的老路決不能再走一次。

如果不救，地產業崩了怎麼辦？

放心，崩不了。

現在政府手裏的地產牌，不是一般的多。

房貸的利率，現在普遍是上浮20~30%，也就是6%~6.5%左右。

而2014年漲價去庫存時，房貸利率會低到基準利率的7折，也就是3.5%左右。

這一下子就是2.5%的利率差距，每次降息25個基點，也就是0.25%，政府可以連續降息10次。

房貸連續降息10次，你猜這會對房價產生多麼大的刺激？

除此之外，還有首付比例。

現在的首付比例是3~5成，而香港美國的首付比例可以低到1成。

如果中國的首付比例能降低到1成，你覺得房價會暴漲到什麼地步？

對了，還有限購，買房送戶口等手段，極端情況下都可以用。

只要政府願意，房價別說崩，直接再翻一倍，甚至2倍，都完全有可能。

瘋狂拿地的地產商豪賭房價會翻倍，其實也是基於這個原則估算的，理論上房價確實有翻倍的可能，只要政府願意。

但現在問題的關鍵是，政府不願意。

中央已經明牌了，房住不炒，堅決不把房地產作爲刺激經濟的手段。

房價的泡沫已經很大了，很危險，現在強行摁還勉強摁得住，再暴漲一倍那可就真的沒辦法收場了。

我們不希望房價跌，但也不希望房價漲。

很多人問恆大崩了怎麼辦，憂心房價大跌後經濟失控。

但直到2021年6月，我們頭疼的問題根本不是怎麼防止房價跌，而是怎麼防止房價漲，怎麼才能不讓那羣地產商在土拍市場上亂喊價。

這纔剛讓那羣地產商的腦子冷靜冷靜，就操心房價大跌後怎麼辦，是不是操心的有點太早了？

政府手裏有很多救市的牌，但我們就是不出牌，就是不救。

地產業不會崩，但頭部房企必須死幾個。

殺雞儆猴，首先你要先殺雞。

這個雞並不一定是恆大，實際上是誰我們都無所謂，但必須得有幾隻這樣的雞。

誰最激進，誰沒控制好自己的資金鍊，誰就來當這隻雞。

等猴子們的膽被嚇破了，我們再給桃子吃。

在這一輪的調控週期裏，有不聽話的房企瘋狂拿地，但也有聽話的房企主動去槓桿。

比如說萬科，曾經的最大房企，在恆大2017年繼續大舉擴張的第二年，主動去槓桿，把企業策略定爲“活下去”，規模大降。

2021年6月30日，恆大集團宣佈淨負債率已降低至100%以下 ，實現一條紅線變綠。

這說明如果恆大破產清算，所有者權益是能剛好抵消負債的。

假設不考慮外面那千億級未兌付商票的話。

如果考慮，那就離譜了，沒法算。

但同期，萬科的淨負債率，低到了僅爲20.2%，這表示如果萬科選擇破產清算，那麼淨資產會非常的多，離資不抵債差的很遠。

這麼低的淨資產負債率，說明萬科有大量的貨幣資金在閒置，能使用的很多融資手段都還沒有使用。

這麼低的資金使用率，說明經營效率太低，這導致萬科的規模被同行迅速的趕超，從第一掉到第二，然後是第三、第四、第五，排名在不斷的下墜中。

但這麼低的資金使用率，也讓萬科的資金鍊非常的安全。

同行破產一半，萬科都不用操心資金鍊的安危問題。

萬科很聽話，相信了中央的房住不炒。

如果這一輪政府不救市，那麼等同行破產一圈的時候，提前去槓桿的萬科可以施施然的走出來，吞掉同行的市場份額，成爲笑到最後的贏家。

如果這一輪政府再次漲價去庫存，房價再翻一倍去救恆大，那麼提前去槓桿的萬科，就成了恆大嘲笑的對象，被恆大遠遠的甩在身後，再也追不上來。

糖，肯定是要獎勵好孩子的。

等房價跌到一定程度，我相信政府肯定會出手護盤，但一定是建立在幾隻雞已經被拎出來殺掉的前提下。

好好的說了幾年，溫柔的控制了幾年，這幫地產商就是不聽，喊房住不炒喊的嗓子都啞了，就是沒人聽，隔三岔五的就給我刷新歷史最高地價，我們能有啥辦法。

因此，我不認爲政府會救恆大，我也反對政府去救恆大。

那麼普通人應該怎麼辦？被恆大影響的人應該怎麼辦？

這一波被恆大影響的人有點多，恆大不僅賣房子，還弄了個恆大金服大規模吸收老百姓的存款。

恆大的視頻和圖片能在各大微信羣以如此離譜的速度瘋傳，恆大金服功不可沒，涉及到的人實在是太多了。

而且最離譜的是，恆大內部強制員工購買恆大金服的理財產品，強制任務攤派，導致99%的恆大員工都是恆大金服的客戶。

這個政策直接導致在恆大金服無法兌付的時候，所有的恆大員工都炸毛了，不僅沒有安撫客戶，反而第一時間帶着客戶搞事情，以至於事態發酵的速度遠遠超過了普通房企出事，甚至超過了普通P2P出事。

自古以來，兔子不吃窩邊草，許老闆居然把自家窩邊的草都給連根割了，最後孤掌難鳴，把自家員工全部推到了對立面。

事鬧這麼大，咎由自取。

對於有存款在恆大金服裏的人應該怎麼辦？

首先，恆大金服肯定是沒錢了，一分錢都沒了，但凡賬上資金還能多兌付一天，恆大都不會選擇停止兌付。

有些投資者對記者說，我們投資人現在就是想要回投資款，並不想要恆大的房子。

這話說的太幼稚了，恆大要是有錢給你的投資款，他何至於到今天這步境地。

你不小心掉到了泥坑裏，能爬出來就不錯了，還想着自己必須一塵不染，白衣勝雪，這怎麼可能，別做夢了。

恆大推出了以房抵欠款的政策。

你肯定是不想要，但你只能要，而且是儘早要。

恆大金服就是個P2P，暴雷後的規律參考其他P2P就可以了。

明日金不如今日銅，先拿到手多少算多少，越晚越倒黴。

此規則是不是宇宙真理我不知道，但已經得到了上千家暴雷P2P的驗證，至今沒有失效過。

虧是肯定要虧的，你現在能做的不是讓自己不虧，而是少虧。

對於恆大的購房者，已經付了款但幾年後才能收房那種。

你們現在已經完全不能動了，退房是不可能退房的，恆大一毛錢退不出來的。

現在你能做的只有兩件事，第一件事是找個菩薩拜一拜，燒點香祈禱一下，第二件事就是等政府過來幫你主持大局。

恆大雖然暴雷了，但不同於黑心小地產商的暴雷，並不涉及一房兩賣等惡性欺詐行爲，只是資金過於緊張，資金鍊斷了而已。

恆大所有的淨資產拿出來，還清所有的欠債我覺得是有點夠嗆的，但窟窿並不會太大，這麼大的房企國家的監管還是很嚴格的。

通過破產重整，拉長時間，利用通脹消化債務等，絕大多數恆大的樓盤，最後應該都是可以解決收房問題的。

虧應該是會虧一點的，延期、減配，這都可能發生，但大體應該還是過得去的。

至於圍觀看熱鬧的其他人，這幾年再買房，請千萬要看清房企的負債，手中現金過少，總負債過高的房企，千萬不要買他們的期房，風險相當大。

很多房企只是看起來是個高樓而已，但裏面全部是空心的。

房地產不是一個零風險行業，是一個高風險高收益行業，不可能只要無腦上槓杆就能躺着賺錢的。

這麼多頭部地產商在6年前被政府救下後，完全沒有吸取教訓，變本加厲的上槓杆，覺得自己發財完全都是因爲自己膽子夠大，借的錢夠多。

在電梯裏做俯臥撐結果到了樓頂，你就真以爲做俯臥撐能到樓頂？

不吸取教訓的除了房企之外，還有那大大小小的炒房客。

房企不破產幾個，猴子們依然會無腦的狂熱高價拍土地。

炒房客不破產幾千個，猴子們依然會無腦的狂熱高價搶房子。

房住不炒喊幾年了？這些人聽了麼？

不見棺材，他們真的是不落淚。

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