To The Moon

新加坡是亞洲最大的REITs - REAL ESTATE INVESTMENT TRUST房地產投資信託基金中心，已經有40以上REITs。這是因爲穩穩定定新加坡的商業環境對房地產投資信託基金很甜蜜蜜，新加坡沒有資本利得稅也對股息沒有任何預扣, 所以收到股息時，投資人不需要支付任何稅[財迷] 那英國和美國也有許多房地產投資信託基金，但是英國和美國對股息有稅[憤怒] 對於英國和美國的股息稅的規章， 股息預扣10%[流淚] 所以喜歡投資房地產的人，必須要注意新加坡的REITs。基本上REITs算是一個大的股東[笑哭] 持有許多房產，獲得租賃費，然後把租賃費變成股息，發給股東[保佑]

新加坡股票交易所很歡迎中國投資者[可愛] 新交所有中文網站和官方中文內容[真香] 對房地產投資信託基金，新加坡交易所的官方介紹如下：

REITs的資產由專業人員進行管理，其產生的收入（主要是租金收入）一般會定期分配給投資者。通過REIT，投資者可投資房地產資產，並分享/分擔擁有房地產組合的收益/風險。

與在新交所上市的其他證券一樣，REIT份額以市場驅動的價格進行買賣。

爲什麼投資房地產投資信託基金（REIT）？

• 投資組合分散化— REIT通常擁有包含多種房地產並且租戶具有多樣化的投資組合。
• 收益分配— REIT通常擁有固定的現金流，因其大部分收益來自特定期限的租賃協議下的租金付款。REIT必須每年分配至少90％[得意] [財迷] [想吃] 的應納稅所得，才能享受新加坡國內稅務局（IRAS）規定的免稅資格（受限於某些條件）。
• 稅收優惠— 個人投資者享受免稅的收益分配，這種收益分配以REIT結構中的股息形式體現。

需要考慮哪些風險？

與REIT投資相關的風險各不相同，具體取決於每隻REIT的獨特特點（例如槓桿率、再融資成本、支付給REIT管理人的管理費用），以及標的房地產投資的地理位置和質量（例如房地產集中度、租期長度）。與股票投資相關的其他風險（例如價格風險、波動性和流動性風險）同樣適用於REIT。

新加坡交易所的官方材料結束了[可愛] 

那大家爲啥應該投資REITs呢？有許多原因[美金] 

第一原因是房地產投資信託基金能幫投資者優化資產配置

這是因爲房產價值波動少於股市波動，所以投資房地產投資信託基金將減少一位投資者所持有資產的波動性。那房地產投資信託基金持有許多房產種類，如數據中心，物流中心，辦公樓，住宅，酒店，倉庫，商場之類。因爲房地產投資信託基金持有許多房產以及很多基金持有跨國房產，它們的收入來源非常分散。在這樣情況下，如果股市跌了，REITs不會下跌那麼多。投資者也可以用REITs發的股息再投資其他的股票。

第二原因是REITs需要把淨利潤之90%變成股息，發給股東，所以持有REITs的人能獲得可靠的股息收入。絕大多數的新加坡REITs的股息回報率超過5%[財迷] ，有一些超過8%[眼眼] 小虎投資獅城已經篩選了新加坡REITs,一會兒要給大家看?幾個股息大，業務好的REITs[賤笑] 

第三原因投資REITs是它們的交易方式跟股票一樣，所以REITs把投資房產的門檻下降了，給投資人一個流動性好的選擇持有房產。

第四原因是REITs可對衝高通脹，護投資者的資本[微笑] 

今年鮑威爾和美聯儲已經印刷了3萬億多美金[憤怒]  並用該資本買米國國債和公司債券。目前美聯儲大約持有7萬億美金的債券（美聯儲說這個政策是QUANTITATIVE EASING “QE”[弱] [驚嚇] ）這樣無限制的印刷美金會對美金的價值有什麼影響呢？就會導致美金貶值了[生氣] 歡迎大家看一看美金與人民幣，英鎊，歐元，新元，和日元的匯率，在過去1年美金的價值明顯跌了[生氣] 現在美國的通脹率還是很低，大約爲1.3%。值得關注的是米國是一個淨進口國，所以如果美金持續貶值了，進口品的價格會漲，導致通脹率提高了。另外，如果美聯儲買了太多的米國國債，米國政府會擴大它的巨大赤字開支，提高貨幣提供量，這樣也會導致通脹率提高了[生氣] 最近幾年日本和歐盟的中央銀行也在進行大量的QE[弱] 歪曲債券市場[憤怒] 那如果米國通脹率很高，如5%或10%，債券價格會跌很多，所以債券利息率會漲（目前米國10年國債的利息率爲0.69%[捂臉] [弱] 誰真的要投資這個垃圾？[笑哭] ）這樣會對股票價格有壞影響，因爲股市和債券市場一直在競爭吸引投資者的資本。債券利息率高時，很多投資者會把股票賣掉了，因爲他們覺得債券的風險和投資回報率更OK。高通脹也對股票價格有壞影響因爲投資人不能預測股票的未來現金流[難過] 現在鮑威爾和他的朋友覺得他們美聯儲的人什麼都能控制，但是有一天他們會發現美聯儲無能量持續歪曲證券價格。請注意，美金與新元的匯率跌了時，新元的價格和新元資產的價值都會漲了[你懂的] 

那在通脹率高的商業環境，REITs慢OK的。爲什麼呢？這是因爲房東很容易把租賃價格上漲，蓑衣房產價值可與通脹率同時漲了。在這樣情況下，通脹率高時，REITs從房產項目會獲得更多的租賃費，然後可對股東支付更大的股息，更大的股息使REITs的股價漲了。

投資房地產投資信託基金時，投資者經常注意什麼關心財務指標呢？

投資者應該注意股息回報率，利潤和總資產。房地產投資信託基金也有特殊會計規章, 它們的利潤表會包括租賃費和基金持有房產的價值波動。如果房地產投資信託基金持有房產的總價值上漲，基金的利潤入也會上漲，如果房產價值跌了，利潤也會跌，（這樣可以在短期歪曲EPS每股收益）值得關注的是這些利潤的波動不一定影響REIT的能力支付股息，因爲REITs用它們的房租和其他的收益支付股息。

ok那新加坡到底有什麼好的REITS？ 給小虎們幾個例子：

請記住了，新加坡對股息沒有任何預扣[開心] 

股息高的中國零售REIT

第一是東南亞地產巨頭$凱德集團(C31.SI)$ 的中國子公司，$凱德商用中國信託(AU8U.SI)$ 。凱德集團在東南亞當大房地產開發商，也運營幾個國際REITs。凱德一共管理1319億新元的資產，所以它算是東南亞的萬科，但是它的槓桿比較合理[笑哭] [賤笑] [鬼臉] 。 該中國REIT到底怎麼樣？市值13億新元（1美金等於1.36新元）的凱德商用持有14箇中國大商場，商場處於北京，上海，成都，廣州，呼和浩特，武漢，哈爾濱和長沙 [真香] 北京是該REIT的關鍵市場，有4個大商場以及在該REIT的193億總資產中，北京的房產組成51%。。在凱德商用所持有的商場中，REIT一共能租賃109萬平米[正經] 

以下圖片是公司的北京西直門商場[得意] 

那隨之中國宏觀經濟已經克服了疫情的挑戰，凱德商用的業務也在改善。今年凱德商用業務還是挺穩定，在6月30日，REIT的入住率爲93%[強] 但疫情對該REIT的收入和淨利潤有一點壞影響，在2020年半年財報中，總收入爲1億新元跌了9%，淨利潤爲4.3千萬新元，跌了30%[難過] 由於凱德商用的淨利潤跌了，它的股息也跌了[生氣] 凱德商用每年支付股息兩次。2019年，凱德商用對每股支付0.11新元，但今年只支付0.066新元(股息跌了因爲淨利潤跌了以及該REIT的總資產價值也跌了一點）。即使今年股息跌了因爲疫情限制很多商場的業務，凱德商用的股息還是慢可靠的。在過去5年，凱德商用的平均股息回報率爲6.3%[財迷]  由於今年凱德商用的股價跌了31%[憤怒] 現在凱德商用的股票比較低，PE爲11[暗中觀察] 以及在過去12月，股息回報率爲6.9%[可愛] 那如果中國宏觀經濟持續反彈（應該會啊[冷漠] ）凱德商用的股價也可以恢復[保佑] 北京房價太貴了[捂臉] 大家爲什麼不要以投資凱德商用買一塊北京土地？[笑哭] 

第二市值9.2億新元的$砂之船房地產投資信託(CRPU.SI)$ 該REIT在重慶，璧山，昆明和合肥持有四個大規模的商場。該市場用“OUTLET” 的模式，給顧客機會買各種各樣的奢侈品。那在砂之所持有的商場中，REIT一共能租賃31萬平方米[你懂的] 那砂之跟凱德商用的最大的區別是砂之基本上只有零售租戶，但是凱德商用的租戶有更多的超市和飲食顧客。目前在凱德商用的所租戶中，超市和飲食顧客組成36%，但砂之的飲食比例爲3.6%[微笑] 因爲砂之把它的業務重點放在奢侈品零售。大家應該記住，像砂之和凱德商用這些大股東，奢侈品公司經常會給房東零售店收入的一個固定的比例[賤笑] ，所以如果零售業務好好，商場的利潤也會漲了[賤笑] 在砂之的收入中，大概30%來自這樣的"特權收益“[財迷] 

以下圖片是砂之的昆明商場：

疫情對砂之有壞影響，但是不太厲害。在6月30日，REIT的入住率爲93%[666] 另外砂之的財務狀況還是蠻OK的，在砂之的半年財報中，總收入爲2.7億人民幣，跌了10%，淨利潤爲5.3千萬人民幣，跌了11%。即使砂之的淨利潤跌了，砂之還是給股東支付股息。在2020半年中，砂之已經對每股支付0.028新元，與去年同期跌了12.8%[難過] 砂之2017年上市，在過去12月砂之的平均股息回報率爲7.9%[財迷] 

總的來說，凱德商用和砂之給投資者一個好機會直接投資中國房產並獲得大大的股息[吃瓜] 

數據中心REIT

有任何人喜歡投資萬國數據嗎？新加坡有一個業務一樣的公司，市值48億新元的“吉寶數據中心房地產信託（AJBU）吉寶數據的關鍵業務是租賃服務器和提供雲計算☁️。吉寶數據持有18個數據中心，但跟萬國不同的是，吉寶數據的數據中心處於許多國家。大概50%的數據中心在新加坡以及吉寶數據也在澳洲，德國，荷蘭，馬來西亞，英國，愛爾蘭，和意大利持有數據中心[賤笑]寶數據的數據中心的總面積爲192萬平方米[得意]  目前吉寶數據的入住率爲96%[強]

以下圖片是公司的一個澳洲的數據中心[愛你] 

那大家都知道萬國數據真的是一個熱股，今年已經漲了45%[強] 萬國數據的業務模式也超過吉寶數據，目前萬國有58數據中心（它們都在大陸）以及萬國的數據中心的總面積爲390萬平方米，所以萬國的業務規模比吉寶數據大一倍[暗中觀察] 

新加坡的吉寶數據是全新加坡投資回報最棒股票之一。在過去5年，吉寶數據股票的年化複合增長率爲25%[財迷] 今年它的股價已經漲了42%[開心] 當然萬國好，但是萬國不是一個房地產投資基金，所以它不給股東任何股東[流淚] 但吉寶數據的股息真的不錯，在過去五年，平均股息回報率爲4.3%

疫情對公司的業務有好處，因爲許多公司需要雲服務☁️[保佑] 。 在2020半年財報中，總收入爲1.2億新元，漲了30%以及淨利潤爲8.4千萬新元，漲了39%[得意] [梭哈] [666] 

以下表格顯示吉寶每年支付的股息額。 DPU 是DISTRIBUTION PER UNIT （UNIT算是股票）所以去年吉寶對每股支付0.077新元[得意] 

物流中心和倉庫REIT

市值770億新元的豐樹物流信託（M44U）是新加坡市值最大的REIT之一。豐樹?[鬼臉] 把它的業務重點放在開發和運營物流中心和倉庫[冷漠] 以下圖片顯示公司的一個新加坡物流中心[冷漠] 豐樹一共有145個物流中心和倉庫。豐樹大概有700個公司租戶。

那新加坡是豐樹的最大的市場，在新加坡豐樹持有52個物流中心和倉庫，但是公司也在馬來西亞，澳洲，越南，中國，日本，和韓國有房產。以下地圖顯示豐樹的物流中心處於哪一些國家：

事實上，豐樹?[笑哭] 的業務很無聊[捂臉] 但是這個房地產投資信託基金給投資者良好，波動行低的投資回報[得意] 

以下表格顯示豐樹的股價波動在過去5年。小虎們可以看到在過去5年股價漲了100%[財迷] 

大家可以看到豐樹的股價波動挺少啊[保佑] 。當然3月疫情嚴重時，豐樹的股價大跌了，但是它已經恢復了。另外豐樹的股息也挺大的，在過去5年，平均股息回報率爲5.5% [財迷] 豐樹每年支付股息四次。由於電商需求越來越大，以及物流中心和倉庫的需求很固定，目前豐樹的入住率爲97.2%[愛你] 疫情對公豐樹的收入和利潤沒什麼影響。在2020年Q2，總收入爲1.3億新元，漲了11%，淨利潤爲8.1千萬新元，漲了35%[鬼臉] 

所以最近幾年，持有豐樹REIT的投資者大概每年享受17-18%左右的總收益[財迷] 

多元化REIT

最後，小虎們應該注意新加坡最大的REIT是市值118億新元的騰飛房地產信託（A17U）騰飛持有許多房產類別，如辦物流中心，辦公樓，倉庫，工業區，和零售房產。騰飛是凱德集團的一個子公司。騰飛的官方介紹如下：“Ascendas Real Estate Investment Trust（Ascendas Reit）是一個商業空間和工業房地產投資信託。Ascendas Reit在新加坡、澳大利亞、英國（U.K.）和美國（U.S.）擁有約197個物業。新加坡的投資組合包括商業與科學園物業、便利設施和零售物業、輕工業物業以及物流與配送中心。澳大利亞的投資組合包括悉尼、墨爾本、布里斯班和珀斯等城市的物流和郊區辦公物業。英國投資組合包括位於英國各個地區的工業區的物流物業，包括約克郡和亨伯郡、英格蘭西北部、東米德蘭茲郡和西米德蘭茲郡、英格蘭東南部和英格蘭東部。美國的投資組合包括位於聖地亞哥、羅利和波特蘭市的商業園區物業。”[害羞] 

騰飛一共持有127億新元的房產以及在騰飛持有的房產中，大約70%在新加坡，13%在澳洲，11%在美國，和6%在英國。對於騰飛房產的類別，46%是辦公樓，32%是物流中心，倉庫和工業區，16%是數據中心，6%是零售資產。騰飛的租戶是誰呢？基本上絕大多數是大國際公司，如摩根大通，西門子之類。

以下圖片顯示騰飛的一些房產[害羞] 哇好美啊

值得關注的是，疫情對公司沒有大的影響。目前騰飛的入住率爲91.5%，與去年同期漲了0.4%[保佑] 另外，騰飛的2020半年財報真的不錯啊，總收入爲5.2億新元，漲了15%，淨利潤爲2.4億新元，跌了2%[難過] (這是因爲疫情使公司的成本漲了一點，也對零售資產有壞影響）

在長期，騰飛的股價慢慢漲了，給股東蠻不錯的回報。以下表格顯示騰飛的股價在過去5年：

在過去五年，騰飛的股價漲了44%，等於在該時期，騰飛股價的年化複合增長率爲7.6%[勝利] 3月公司的股價大跌，但是它已經恢復了[齜牙] 最後值得關注的是騰飛的股息，騰飛的股息真的挺大的。在過去5年，騰飛的平均股息回報率爲5.6%[開心] 騰飛每年支付股息兩次。所以持有騰飛股票的股東大概每年享受12%的收益。因爲騰飛的業務規模那麼大以及房產類別那麼分散，騰飛的風險比較低。

大家千萬別忘記了，新加坡對股息沒有任何稅或預扣[比心] 

總的來說上述新加坡REITs是一個很保守，波動低，股息可靠的投資選擇。

除了砂之信託之外，由於上述REITs 都持有幾十個或幾百個房產，它們的業務風險比較低。今年上述REITs在宏觀經濟不良的場景還保護了投資者的資本並維持支付股息。除了股價波動小和房產分散的原因，爲什麼該REITs 的風險低呢？原因是它們的槓桿低[微笑] 上述的REITs都用銀行貸款和債券籌資，然後用該資本開發新房產或買房產。查看上述新加坡REITs的財務報告時，小虎們將發現它們的槓桿比例大概爲35-36%，沒有任何REIT的槓桿比例超過40%，卻中國恆大的槓桿比例爲80%+[吃瓜]  所以與國內的房地產公司比起來，上述新加坡REITs的財務管理更保守[真香] 

有任何問題關於新加坡股票或房地產投資信託基金，歡迎各位隨時找小虎投資獅城[得意]