To The Moon

3月9日晚，佳兆業一口氣發佈了2021年度和2022年中期這兩份遲來的業績報告。 隨着業績披露，3月10日，時隔343個日夜後，“不死鳥”佳兆業正式復牌！ 截至今天收盤，佳兆業股價下跌21.43%，但這已經比市場預料的好多了。 不少房企在職人士對易簡財經表示：先不管後續的重組進展如何，能復牌，至少讓我們看見了曙光，出險房企們，也能逐漸走出低谷了。 遲來的業績 先來看看佳兆業披露的業績表現。 2021年，佳兆業實現營收355.45億，同比下跌36.27%；毛利46.28億，同比下跌70.91%；錄得虧損127.3億。 2022年上半年，佳兆業營收134.31億，同比下跌55.33%；毛利23.11億，同比下跌75.09%。 其實在過去兩年的行業大背景下，房企虧損並不意外。但佳兆業有一些指標稍見曙光，倒是給了市場驚喜。 比如集團的毛利率，從2021年的13%回升至17.2%，淨虧損較2021年縮窄至77.58億。 還有一個向好的信號，就是佳兆業的產品銷售均價有所提升。 2021年，佳兆業賣了923.52億，2022年上半年僅賣了104.97億，雖然銷售額同比均下滑，但據易簡財經計算： 去年上半年，佳兆業的銷售均價約1.8萬/㎡，較2021年的1.6萬/㎡有所回升，並已經超過2020年的水平。 以價換量是這兩年房企回籠現金流的主流操作，佳兆業在這一指標上錄得上升，在一定程度上，說明公司降低對打折促銷來回籠資金的依賴，也側面反映出產品的韌性。 2021-2022年，佳兆業共交付了超5.3萬套房，今年前兩個月，合計交付了7個項目，共3899套房。 截至今年2月底，佳兆業在建在管項目整體復工率約95%，“保交樓”仍在順利推進中。 可持續經營能力 此前，聯交所給予佳兆業的復牌條件，一是發出財報，二是證明公司的可持續發展能力。 而公司的經營能力，也是後續公司債務重組能否順利推進的關鍵。 自2021年11月理財產品遭遇兌付危機以來，佳兆業的債務問題和現金流動性，成爲市場的核心關注點。 最新的財報數據顯示，截至2022年6月30日，佳兆業的總借款達1314.91億，其中一年內到期的債務是1065.37億。 現金方面，同期佳兆業在手的非受限現金，僅爲33.22億。 可以看到，佳兆業的償債缺口仍然不小。 對於佳兆業而言，在大灣區的優質土儲和舊改體量，是公司可持續經營的關鍵，也是未來最大的競爭力。 截至2022年6月30日，佳兆業的總土地儲備是2740萬㎡，其中1641萬㎡位於大灣區。 近六成的土儲位於大灣區，在一衆出險民企中，土地含金量這個優勢已經足夠明顯。 此外，佳兆業還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積約5394萬㎡。 這部分土儲價值，也將成爲未來佳兆業與債權人談判的重要籌碼。 畢竟，債權人曾說過：佳兆業是有資格不躺平的房企。 佳兆業紓困模式能順利探索，很大程度取決於資產質量。 去年7月，在深圳市政府牽頭下，中信集團接盤了佳兆業在深圳超過500億的資產包。包括中信在內，佳兆業還順利引入了招商蛇口和長城資產等央企和AMC。 復牌後的挑戰 根據港交所《上市規則》規定，若上市公司持續停牌18個月便有權將股份除牌。 現在，包括恆大、融創、世茂、奧園等在內，仍有16家房企停牌，其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成復牌指引，否則就會進入被摘牌的尷尬境地，在接下來的債務重組談判中，也會更加被動。 對於爲何佳兆業能成爲2023年第一家復牌的房企，業內人士對易簡財經表示： 能否復牌最重要取決於報表能不能發出來。在這個層面上，相對恆大、融創、世茂等在同樣時間被停牌的出險房企，佳兆業體量較小，報表的複雜程度和它們不在一個量級，能產出的時間可能也會快一些。 該業內人士同時表示，恆大復牌的概率不大。畢竟房地產行業調整兩年多，很難說沒有一家公司倒下。 值得注意的是，這次財報，佳兆業並未發佈債務重組方案，和債務重組進展。 不過，進入2023年，得益於行業趨暖，監管支持，以及自身優質的資產質量，佳兆業披露境內已完成多筆融資展期。對於境外債，佳兆業表示，公司一直積極與債權人溝通，力爭於今年7月前出臺初步解決方案。 包括佳兆業在內，多數出險房企，都會力求債務整體展期，以時間換空間。 但從近期融創等內房企給出的初步債務重組方案來看，越來越多的房企開始考慮“債轉股”等新的方案，相信也能給佳兆業提供參考。 不管怎麼說，復牌也是佳兆業後續重組順利開展的積極信號。而這也是資本市場更爲看重，也更希望解決的問題。 2016年時，佳兆業已經經歷了一次“劫後重生”，當時除了中信等機構的雪中送炭，還有深圳樓市超預期復甦的利好加持。 當下，樓市也在逐步回暖，對於佳兆業而言，也是一個難得的窗口期，通過促銷售來恢復現金流循環。 佳兆業披露，今年前兩個月，位於東莞、深圳、廣州、惠州等地項目成交量均有明顯增長，公司將抓住市場回暖窗口期加快回籠資金。 眼下，雖然公司債務重組還有很長一段路要走，但至少佳兆業能夠復牌，相當於向前邁了一大步，對行業來說具備非常強的信號意義。相信接下來，還會有更多房企走出重生第一步。 •END•